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北京上千万的学区房每天成交10套 是机会还是坑?
2020-05-22 11:08:49      来源:      编辑:AHD256      

(原标题:北京上千万的学区房每天成交10套 是最后的机会还是坑?)

来源:商学院公众号综合自北京日报、每日经济新闻、证券时报网、国民经略

据《北京日报》,从5月6日起,北京适龄儿童将开始采集小学入学信息。今年“幼升小”,除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外,城六区更是通过明确“六年一学位”,实施“多校划片”等措施,为“学区房”降温。

“多校划片”正式降临北京西城区,这里是全北京教育资源最集中最优质的地方,意味着一套房锁定一个学区的时代结束了,学区房价值面临重估。

4月30日,北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》,西城区将实行多校划片入学,消息一出,引发震动。

文件中值得关注的内容包括:

(1)自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

(2)自2020年起,西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录,自该房产地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。

(3)自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时,将不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

这意味着,继海淀、东城、朝阳等教育大区之后,北京最后一个教育强区宣布实行多校划片和六年一学位。北京对学区房真的要动真格了,靴子终于落地了!这对其他城市无疑将形成明显的示范效应。

上千万的学区房每天成交10套!

面对最后的“上车机会”,这些北京家长拼了

受此政策影响,学区房的行情像最近的天气一样火爆。一大批焦虑的家长在“五一”期间奔向了西城各个重点小学学区附近的房屋中介。

五一期间,北京有售价千万的学区房,平均一天可以成交10套,可以说买房子堪比买白菜。而根据网上成交的数据显示,2020年“五一”假期前三天,链家每日二手房成交量(北京地区)分别达到331套、376套、424套,1日-3日共成交1131套,而去年同期仅为341套,同比增长231.7%。

作为全国教育资源最集中的城市,北京的学区房从来不缺惊心动魄的案例,尤其是在义务教育资源顶级的西城。

《中国教育报》曾公布过一组数据显示,2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中,京籍学生大概10万名,非京籍大概6万名,但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学,只能接收大概5000名学生。

深圳:优质学位房依旧火热

近期,深圳优质学位房价格一路高歌。五一假期期间,证券时报记者在深圳罗湖的田贝、螺岭和福田的百花片区调查时发现,前来看房的人很多,有中介表示自己一个下午就接待了五六波看房的客户。“整个深圳市场,这几年来优质学位房的价格涨幅最大,成交也旺。”在田贝四路从事中介工作的钟经理告诉记者:“就拿附近的愉天小区为例,接近40年的楼龄,由于户型面积小,带深圳中学初中部和翠北小学双优质学位,现在的成交价都超过了每平方米13万元,去年这个时候也就每平方米不到9万元。”钟经理也表示,绝大多数刚需置业者为了使用学位,都会提前几年都买,现在一些学位刚被使用过的房子也成为抢手货。

记者在各大中介平台查询到,愉天小区在2012年时的成交价格在每平方米18000元左右。也就是说,仅仅8年的时间,这里的房子单价已经从不到两万元涨至13万元。此外,同样带深圳中学初中部和翠北小学双优质学位的周边房源,多数房源的报价都已经达到每平方米10万元。

据证券时报网报道,有房产中介表示,一旦有名校被划入共享校区,而且以电脑派位方式有效执行入学政策,必然导致原学位房的价格下跌。不过,如果共享校区的另外几所是普通学校,原名校学区房价格会下跌,另外两所普通学校的房价则相应上升。所以,就目前情况来看,优质学位房的炒作仍然存在,但学区的梯度和价格或会以另一种方式呈现。“没办法,在很多人眼里,深圳的优质学位房就是硬通货,周期上升时领涨、周期回落时抗跌。”

 还要不要投资学位房?

这个问题,答案并非“是”和“否”如此泾渭分明。学位房到底还能不能投资,关键要看投资的是什么样的学位房。

其一,投资单个学位房,不如投资拥有优质教育资源聚集的区域。要知道,优质教育资源往往都聚集于中心城区,每个城市都有自己的教育强区,这些区域名校云集。不管是单校划片,还是多校划片,都不会过度影响学区房的价值。

其二,在学区房选择上,老破小优于老破大。许多老城区的旧房子,最大的价值就在于学位。买学区房投注的是优质学位溢价以及稀缺教育的升值空间,并非房子本身。相比于老破大,老破小反而是更具性价比的选择。

其三,跟着白领和金领群体走。

一个地方的教育是否优质,与学校的底蕴有关,也与家长和社区的氛围有关。白领和金领群体聚居之地,学区质量普遍存在向好的发展优势。

所以,一些政务区或商务区的准学位房,性价比反而高过老城区的传统学位房。

其四,扩大护城河,不要只盯学区房一个概念。无论是租售同权,还是多校划片,都将是改革的大方向,学区房本身的溢价效应必然不及过去那么坚挺。

加上“六年一学位”甚至“九年一学位”的锁定效应,学区房的流动性必然随之收缩,这时单纯只具备学区房概念的房子,抗风险能力就难以高估。

不确定性增加,没有更深的护城河,就难以抵御市场风险。有学区,有交通,有商业乃至商务配套的资产,才能获得更深的护城河。

延伸阅读

单日成交10套千万级"老破小" 学区房迎最后疯狂?

上千万的学区房每天成交10套!这些家长拼了

多校划片、六年一学位 北京天价学区房要降温了?

陈合群

本文来源:商学院责任编辑:陈合群_NB12679

 
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